Deşi o parte din chişinăuieni aleg să achiziţioneze terenuri în suburbie pentru a-şi construi alţii dimpotrivă le cumpără pentru a le vinde mai târziu la un preţ mai mare. Cei care cumpără loturi de teren pentru construcţia de locuinţe sunt preocupaţi de criteriile după care trebuie ales terenul şi ocolesc dezvoltatorii imobiliari.

* În capitală loturile pentru construcţia caselor sunt limitate, de aceea cele mai multe şi disponibile sunt cele din suburbie
* Un proiect de casă poate să coste în medie până la 2.000 de euro, în funcţie de dimensiuni
* Dacă în capitală un ar de pământ poate ajunge şi până la 20 de mii de euro în suburbie poţi găsi oferte chiar şi cu o mie de euro

Victor URSU

Tot mai multe cazuri de conflict cu dezvoltatorii rezidenţiali, care, din cauza crizei, întârzie mult cu finisarea blocurilor locative. Asta îi face pe tot mai mulţi doritori de locuinţe să ia în considerare achiziţia unui teren pentru construcţie. În ultimii ani însă şi construcţia de case s-a lovit de multe probleme, mai ales ca urmare a calităţii terenului. O minimă informare privind alegerea unui teren se poate dovedi nu numai utilă, dar şi obligatorie.

Principalele aspecte neglijate de cumpărătorii de terenuri pentru construcţia unei case au fost în ultimii ani accesibilitatea utilităţilor, deschiderea, lăţimea drumului de deservire şi, nu în ultimul rând, studiul geotehnic. Insuficienta atenţie acordată acestor aspecte şi concentrarea aproape exclusivă pe preţ a condus la probleme grave, precum absenţa utilităţilor, teren insuficient pentru construcţia propusă iniţial şi, uneori, chiar inundarea locuinţelor.

Costul accesului la utilităţi

În capitală loturile pentru construcţia caselor sunt limitate, de aceea cele mai multe şi disponibile sunt cele din suburbie. Dar problema cea mare este că nu toate loturile care sunt destinate construcţiei caselor au acces la utilităţi, motiv care îi face pe cumpărători să-şi bată capul cam de unde să le aducă şi de câţi bani au nevoie.

Puţine din promisiunile primăriei legate de construirea de drumuri s-au îndeplinit în termenul stabilit. De asemenea, nici conductele de gaz sau curentul nu vin tocmai uşor, dacă acestea nu sunt lângă teren. Drept urmare, chiar dacă proprietăţile cu toate utilităţile la poartă sunt mai scumpe, asta e singura variantă pentru achiziţie. O distanţă faţă de conducta de gaze de 25-30 de metri poate însemna un cost de aproape 5000 de lei pentru extinderea reţelei până la poartă, la care se adaugă bani şi avize în plus pentru ca gazele să fie trase în casă. Iar costul total se ridică la aproape 10 mii de lei. Trebuie luată în calcul, dacă e cazul, şi lărgimea drumului, care îngustează destul de mult terenul cumpărat, alături de retragerile faţă de vecinătăţi. Aceste aspecte trebuie clar aflate de la primăria de care aparţine terenul. Asta pentru a nu exista surprize de genul prea scurt sau prea îngust sau că drumul nu permite accesul pompierilor sau Salvării. În cazul curentului electric, o distanţă de 100 de metri de stâlp poate presupune costuri peste o mie de euro pentru racordare. La acestea se adaugă necesitatea planurilor urbanistice la casele vecine, lipsa litigiilor şi plan de situaţie, cu viza de cadastru.

Pe de altă parte, relaxarea de după boom-ul imobiliar de acum patru ani are şi avantaje. „Devine din ce în ce mai uşor să construieşti o casă în suburbia Chişinăului. Obţinerea de avize/autorizaţii care până acum îţi lua mult timp şi/sau bani este mult mai uşoară acum, deoarece nu mai există presiunea de altă dată a investitorilor”, a declarat Petru Oleinic, directorul Agenţiei Nika Imobil. Acesta estimează că un proiect de casă poate să coste până la 2 000 de euro, în funcţie de dimensiuni, iar avizele şi autorizaţiile pot fi maximum la 2,5% din valoarea estimată a construcţiei. „Un metru pătrat de construcţie este sub 500 de euro, dar nu trebuie neglijată finanţarea utilităţilor, care pot ajunge, după caz, până la 10-15% din valoarea construcţiei”, a adăugat Oleinic. „Din puţinele construcţii care se fac acum se numără cele pe terenuri centrale sau semicentrale care, chiar dacă sunt mai scumpe, te scutesc de costurile mari pentru utilităţi”.

După cum precizează Alexandru Tudosan, manager pe vânzări la compania de construcţii EcosemGrup, cumpărătorul trebuie să ia în calcul distanţa faţă de reţelele inginereşti, dacă ele sunt în imediata apropiere. Evident un element important este şi infrastructura zonei care presupune prezenţa în zona a grădiniţelor, şcolilor, spitalului. În ceea ce  priveşte apele subterane, acum sunt tehnologii care permit instalarea de drenaje pentru a le redirecţiona pentru a nu afecta pe viitor construcţia. Asta nu ar influenţa sută la sută decizia cumpărătorului. „Înainte de a achiziţiona lotul cumpărătorul ar trebui să verifice datele, dacă lotul se încadrează în limita liniilor roşii, pe ce suprafaţă e posibil de construit, deoarece terenul poate avea o suprafaţă mai mare, dar pentru construcţie suprafaţa e limitată”, explică Tudosan.

Doritorii de a-şi construi case în suburbie sunt mulţi, dar tot atât de mulţi sunt cei care refuză să achiziţioneze loturi, deoarece distanţa de la utilităţi e foarte mare. „E un cerc vicios, deoarece în suburbie loturi sunt, dar foarte puţini construiesc pe motiv că lipsesc liniile de comunicaţii, o parte dintre ei aşteaptă să le vândă”, precizează Petru Oleinic. Acesta spune că cei care vor să achiziţioneze un lot de pământ pentru construcţii trebuie să verifice corectitudinea suprafeţei acestuia invitând la faţa locului un specialist de la cadastru.

Calitatea solului, o necunoscută

Printre cele mai neglijate aspecte în achiziţia unui teren este cel legat de calitatea solului pentru construcţie. Studiile geotehnice se fac în general doar pentru că legea o cere şi, de obicei, sunt alese firme-fantomă pentru întocmirea acestora. Asta în ciuda faptului că în ultimii ani au existat exemple de case noi care erau inundate la subsol sau case care rămâneau într-o rână, fiind construite pe un loc unde în urmă cu zeci de ani a fost o groapă de gunoi despre care nu se ştia. „Una dintre marile hoţii moldoveneşti de pe această piaţă a studiilor geotehnice este faptul că există mulţi „specialişti” necalificaţi care „efectuează” studii «trişate». În funcţie de ce se vrea a fi construit pe lotul respectiv, deja cumpărătorul poate face expertiza geologică, dar „în principiu fiecare constructor poate spune dacă pe lotul respectiv se poate de construit”, menţionează directorul Nika Imobil.

Solul diferă pe distanţe foarte mici, astfel că orice extrapolare lasă loc  surprizelor neplăcute. Chiar pe terenuri aparent virgine există zone cu găuri de la cărămidării sau diverse alte umpluturi. Există zone unde în trecut au fost gunoişti care ulterior au fost astupate. Deşi ar fi normal să se ştie despre ele, nu se ştie decât de unele.

Cât se cere pe teren

Preţurile la terenurile din localităţile vecine Chişinăului sunt în mare parte la nivelul celor dinaintea boom-ului imobiliar. Dacă în capitală un ar de pământ poate ajunge şi până la 20 de mii de euro în suburbie poţi găsi oferte chiar şi cu o mie de euro. La Tohatin, o zonă cu potenţial, dar prea puţin exploatată de investitori, terenurile sunt de cinci ori mai ieftine faţă de cele din Chişinău. În prezent potrivit anunţurilor din ziarul Makler poţi achiziţiona un lot de pământ la Tohatin, Băcioi, Cricova cu 1– 2,5 mii de euro pentru un ar. Zona Stăucenilor este considerată cea mai scumpă, dar şi cea mai dezvoltată. Aici preţul unui ar de pământ pentru construcţie ajunge până la 4-6 mii de euro. La Cricova şi Ciorescu terenurile se vând la un preţ de 3 mii de euro pentru un ar. În ceea ce priveşte zona regiunii Sângera, aceasta este slab dezvoltată, întrucât are infrastructura şi facilităţile reduse ceea ce menţine preţul al 1500 de euro pentru un ar. În zona Băcioi preţurile variază între 2000 şi 2500 de euro.

Cât priveşte achiziţionarea terenurilor pentru construcţii, potenţialii cumpărători, care au acces la finanţare, mai aşteaptă reduceri. Oricum, cele mai multe construcţii se fac pe terenurile achiziţionate acum 2-3 ani.